关于商业地产的上限利率(简称资本化率)的文献和观点并不少见。. 这可以说是CRE投资中最基本的指标.

我们可以公平地假设,大多数投资者(主动或被动)投资房地产是为了现金流(i.e. 收入). 如果你要买 生产收入财产, 那么上限税率确实很重要. 

当我2014年刚开始在这个领域工作时, 理解上限税率对于在CRE中被认为是合法的至关重要. 如果你不会谈论上限利率,你就不会得到经纪人的尊重. 在过去几年里, 我听到过一些关于“上限税率无关紧要”的讨论。, "我们可以压低或上调上限税率", 等. 这就有效地否定了上限税率的重要性. 由于产生收入的房地产的估价方式没有改变, 我认为,一些投资者忽视了上限税率的重要性,因为我们所处的市场竞争激烈(且宽容). 水涨船高,在租金强劲增长和封顶费率压缩的环境下, 没有因为没有考虑球员的进球数而犯规. 但长期, 理解上限税率是投资CRE的基础,本文解释了其中的原因.

什么是上限税率?

上限税率是 衡量风险的.

上面的说法可能不是你在一篇关于上限税率的文章中首先看到的. 大多数关于上限税率的文章都从定义上限税率开始:

上限比率=净营业收入(NOI) /价值

上面的公式告诉你如何计算上限税率,但仅此而已. NOI为60万美元的房产以1000万美元购买,因此有6%的上限利率. 但这意味着什么呢? 它如何帮助投资者做出决策?

适合有金融经验的投资者, 可以把房地产的上限利率看作是股票的市盈率(市盈率)的倒数. 它提供了相互比较机会的能力.

There are many variations of how cap rates are calculated; purchase, proforma, stabilized, 等. 也, 有必要将收入/支出适当正常化,以达到一个可靠的上限税率,以反映正常的市场状况. 如果你让10个人计算上限税率给出一系列假设, 你可能会得到10个不同的答案. 我们将在另一篇文章中探讨计算上限率的不同方法.

上限税率不能用来评估潜在机会的潜力. 它没有考虑杠杆, 未来现金流, 管理专业知识, 货币的时间价值, 等.

但上限利率是衡量投资风险和理解风险的一个重要指标, 平衡风险和回报, 派拉蒙投资谨慎吗.

盖率问题

限额利率是如何衡量风险的?

所有的投资都有风险,CRE也不例外. 《天辰娱乐平台注册》的基本原理是 投资回报 分为两部分:

无风险收益+风险溢价

无风险回报 通常被认为是美国国库券, 考虑到它是由政府支持的,违约风险非常低. 这就是为什么短期国库券在低风险的情况下回报很低. 10年期国债目前是 ~0.64%.

风险溢价 你应该获得的额外回报是否可以补偿你所承担的额外风险. 例如, 对公寓的投资从本质上来说比短期国债风险更大,因此, 风险溢价应该更高. 2019年公寓的平均上限是 5.37% 世邦魏理仕. 这反映了一个相当大的“差价”(i.e. 风险溢价)高于无风险利率.

此外,并非所有的公寓都是平等的. 例如, 一个全新的豪华公寓(a级)在旧金山的填补位置比一个1960年的旧公寓(C级)在芝加哥的高犯罪率地区的风险要小得多. 因此, 为a类房产支付低上限税率(较高价格)和为C类房产支付高上限税率(较低价格)是合理的, 以反映获得收入的较高风险.

下面的图表来自世邦魏理仕,很好地反映了公寓的上限税率, 通过属性类, 在过去的七年里. 如你所见, A类和C类上限费率之间的差距近年来已经缩小,这实际上是由C类上限费率的显著压缩所驱动的.

多户盖率

影响物业风险的因素有很多,并不是所有的因素都是可以量化的. 这些因素包括物业的类型、物业的使用年限、位置(填入与填入对比). 农村)、租户基数多样性、收入中位数、利率、市场流动性(买家池)等.

上限利率代表了市场承担风险的意愿. 作为投资者,面临的挑战是确定 适当的风险调整后的回报适当的补偿 为了交易中的风险.

理解“市场”上限利率

我不相信有什么“好”或“坏”的上限税率. 一些人可能会说,购买高上限利率的交易是获得最佳回报的方式. 虽然这是真的, 在一般情况下, 上限税率越高, 现金流越高(因为你用更低的价格获得更高的收入), 考虑到较高的风险,它可能并不总是会成为现实. 进一步, 它没有考虑该地区的整体增长前景,也没有考虑业务天辰娱乐平台注册登陆的业务计划(例如.g. 增值)投资者打算实施的.

在纽约市购买2%上限利率的交易可能与在堪萨斯城购买7%上限利率的交易一样有回报, 因为这完全取决于商业计划和风险偏好.

我相信了解上限率你的购买, 相对于“市场”的上限利率是重要的. 这资料不易取得, 但如果你观察足够多的交易, 跟经纪人/估价师/银行, 等. 你可以感受一下当前的帽价. 例如, 达拉斯-沃斯堡(DFW), A级填充物的现行市价, B和C多族性质是4.5%, 5.25%和5.分别为世邦魏理仕的75%. 这些也会根据房产的位置而有很大的不同, 在高收入社区的c级交易可以得到5分.5%上限对6上限.低收入地区的上限为25%.

为什么这很重要?

“最小化下行风险同时最大化上行风险是一个强大的概念”——莫尼什·帕波莱

在我看来, 在做投资决定时,首先要考虑的应该是保护你的不利方面, 特别是如果你是投资者资金的管理人. 虽然您可以通过增值改变属性上的许多东西, 你不能改变你为一处房产支付的价格和它的位置. “增值”的诱惑, 哪些是通过操作/物理改进来增加收入或减少开支的能力, 导致投资者哄抬价格(上限利率较低), 特别是在C/B类空间. 但投资风险是否降低了,以弥补较低的上限税率?

I’ve seen investors buy class-C deals in DFW in areas with very low income (<$30K median HH inc) at <盖率5%s because of the potential to raise rents $150-$200 and increase the income. 但与购买更稳定的a类股票相比,这种潜在回报值得冒这个风险吗, 这样风险就小得多了, 对于一个4.盖率5%? 这显然取决于你的风险偏好和你(或你的投资者眼中的)执行能力.

了解市值利率的重要性还有其他一些原因:

  • 打折购买 -以高于市场的上限价格购买,这是你打折购买的方式. 在任何商业或投资中都是如此, 如果事情没有按计划进行得那么完美,以低于市场价值的价格买进是一种增加你的下行保护的可靠方法. 如果你的病人,在任何市场,总是有机会打折购买.
  • 执行风险 -我不是说以低上限购买c类是一个坏主意. 有些投资者在这方面非常有经验,并能提供强劲的回报. 但作为一个被动投资者,你会愿意和一个首次赞助商进行这种交易吗? 也, 如果你不能按照计划提高租金$150-200/单位,会发生什么, 考虑到我们目前所处的(covid-19)环境,一些业主可能面临的现实是什么? 你可能无法获得这些回报,所以你的风险增加了, 但你已经为低风险付出了代价.e. 盖率低).
  • 陷入困境的房地产 -公平地说,到目前为止的讨论是基于购买能产生收入的房产的前提, 哪些是一般稳定的,并从第一天起提供当前的收入流. 不良属性, 本质上, 不稳定,没有提供一个稳定的收入来源. 许多在上次经济衰退中因丧失抵押品赎回权而购买的房产的入住率非常低, 主要的延迟维护, 等. 而且不是在限额税率的基础上购买的. 这种类型的交易更像传统的“修复并翻转”或“修复并出租”模式,因为你现在就可以购买, 目前的收入很少, 未来有可能将房产转变为收入流,可以根据上限税率进行估价. 这是一种非常可行的商业模式,我认为随着一些交易在新冠肺炎疫情后艰难复苏,这种模式的相关性可能会增强.

结论

虽然我们只触及了上限税率的表面, 理解上限利率对于评估投资风险至关重要. 考虑到我们目前所处的环境(covid-19), 对投资者来说,了解风险比以往任何时候都重要.

在C/B级空间中,封顶率继续压缩, 我见过经验丰富的投资者买卖老房子,又买新房子. 这告诉我,当他们可以以4的价格购买a类资产时,他们不能证明以5%的上限购买c类资产的风险是合理的.5%的上限. 进一步, 我也看到投资者转向不同的市场,在那里他们可以找到更有利的风险/回报平衡.

作为保证人(普通合伙人), 你应该能够向你的投资者表达你是如何衡量和管理风险的,以及为什么这项交易存在令人信服的风险/回报平衡.

作为一个被动投资者, 您应该始终确保您在投资特定交易/赞助商时所承担的风险得到足够的补偿.

将上限率视为风险度量,可以使您做到这一点.