众所周知,房地产投资是减少税收的最佳途径之一. 除此之外,还有许多其他好处,包括现金流、增值、杠杆率等. 为税收目的, 折旧扣除额可以使投资者减少其房产的应税收入. 折旧的美妙之处在于,你的收入减少了,而不会招致现金支出! 在本质上, 美国国税局(IRS)的税法假设财产会因磨损而失去价值,并允许这种抵扣. 然而, 正确购买和管理的房地产应该通过强制或市场增值策略随着时间的推移而增值.

什么是成本隔离?

在这篇文章中, 我们将介绍一个关键方法, 这就是成本隔离, 如果使用得当, 能否放大房地产投资的折旧扣除.

一般来说,美国国税局允许住宅租赁物业,比如多户型住宅 折旧直线超过27.5年. 因此,约3.每年可扣除建筑费用的6%.

然而, 国税局意识到大楼是由部件(电器)组成的, 橱柜, 停车场, 等.)可以以不同的速度贬值. A 成本隔离 研究将建筑分解成这些部分 这些部件可以在5年、7年或15年的时间里折旧,因此,与直线相比,它加速了折旧扣除的金额. 这些研究报告由一组合格的专业人士(如工程师和/或注册会计师)编写.

红利折旧!

2017年的减税和就业法案(TCJA)允许投资者获得奖金扣除 第一年的5年,7年和15年财产的100%! 让我们看一个例子,看看在不同的情况下这些税收减免是怎样的:

例子:

假设一处房产的价格是1美元.2500万,并假设购买的20%是土地价值, 那么建筑的可折旧基础将是100万美元(因为土地不会折旧).

直线折旧

业主将得到折旧扣除 ~ 36美元每年k 财产被拥有.

利用成本隔离

一般来说,购买价格的30%被分配给5年、7年或15年的物业. 例如为了, 我们假设这个资产在这5个资产中每一个的成本都是相等的, 7年和15年的财产分类. 在这个场景中,属性所有者将得到一个~第一年减免66K美元,几乎是直线法的两倍!

利用成本分离与奖金折旧

通过使用奖金折旧, 整个成本的基础是5, 7年和15年的房产加上剩余的年直线折旧, 可以在第一年扣除吗. 在本例中,它等于a 第1年折旧32.5万美元,是直线法的近10倍!

成本隔离的优势应该是显而易见的,而且应该清楚这些数字如何随着物业规模的增加而增长!

这对被动投资者有何影响?

大多数房地产是通过有限责任公司购买的, 的收入, 费用和税收减免通过附表K1流向个人投资者. 像这样, 成本隔离和奖金折旧造成的折旧损失将根据投资者的股权流向投资者. 以下是被动投资者应该考虑的几个关键事项:

  • 60-100%第一年亏损 ——一般, 如果保荐人进行成本隔离并利用奖金折旧,被动投资者应预期在第一年收到相当于其投资的60-100%的损失. 从长远来看, 这意味着一笔10万美元的投资可能会损失60万至10万美元,而这笔投资可以用来避税.
  • 折旧抵消被动收入 ——一般, 房地产损失被认为是被动损失,只能适用于被动收入. 如果投资者符合房地产专业人士的资格, 这些损失也可以抵消所有的活跃收益.
  • 弘扬 —如果本年度的损失不能使用, 它们可以结转以抵消未来的收入.

夺回

成本隔离和奖金折旧的好处可能看起来太好了,但我们上面所描述的一切都是合法的,并且符合美国国税局的规定. 大多数这些福利是在取得和处置前累积的,有一个“回收”以前的税收福利. 正如我们之前所说的, 美国国税局假设财产会因磨损而贬值,因此允许进行折旧扣减. 然而, 如果管理得当,大多数房地产都是作为投资购买的, 出售时应该会增值. 因此,美国国税局规定,任何利益(i.e. 税收损失)如果出售房产获利,则应收回. 许多人可能会争辩说,重新捕获否定了成本隔离的好处,但这不是真的,因为以下原因:

  • 金钱的时间价值 -这是一个基本的金融概念,今天的1美元比明天的1美元更值钱. 其中一些房产可能会被持有多年,在第一天节省的税收和增加的现金流超过了未来的税收后果.
  • 税率套利 -折旧损失直接减少了高收入者按35-40%的普通所得税税率征收的应纳税所得额. 再回收税的最高税率为20-25%,因此, 利用这一策略存在约10-15%的税率套利.
  • 继续延迟策略 -在处置年度购买新房产或利用1031税递延交换等策略将有助于将潜在的税收影响推迟到未来.

Summary

很明显,利用这些策略可以极大地帮助投资者减轻他们的税收负担. 在我们公司, 我们在天辰娱乐平台注册登陆后立即进行成本分离研究,并采取100%的奖金折旧,并让损失流向我们的每一位被动投资者. 如果你正在寻找减少税收的方法,那么成本隔离和奖金折旧是目前为止最好的(合法的)方法之一! 在作出任何投资决定之前,请确保与您的税务专业人士就您的具体情况进行交谈.