CRE融资, 如果贷款在到期前出售或再融资,有各种贷款提前支付罚款. 这些提前支付可能很容易达到数百万美元,并可能分别阻碍所有权获取任何股权价值创造的能力. 在这篇文章中, 我们将提供这些预付罚金的背景资料, 赞助商和被动方在投资下一笔交易之前应该采取的各种惩罚措施和考虑事项.

Background

在单户住宅的世界里, 大多数投资者或房主都知道普遍使用的30年期固定利率贷款. 这些贷款很好,因为期限和利率是30年固定的,给房主提供了保障. 然而, 这些贷款具有吸引力的真正原因是,它们通常不会因在30年期期限结束前出售或再融资而受到提前支付罚款. 这是一件大事,尤其是考虑到来自atom数据解决方案的研究表明,2019年房主的平均任期是8年. 如果有与这些贷款相关的预付罚金, 他们不会被认为是好的.

在商业地产领域, 包括多户家庭的, 大多数房产的贷款都带有某种类型的预付罚金,不管他们是中介机构, 银行或过桥贷款. 此外, 商业贷款的期限很少为30年,通常较短,为3-10年, 哪些贷款需要在贷款期限结束时全部付清.

关于预付罚金的传统思考

长期固定利率债务长期以来一直被视为谨慎的,因为它是一致的,不存在所有者无法控制的利率风险. 此外, 在2008年经济衰退前的几十年里,利率要高得多,而经济衰退后的利率“历史上”非常低. 因此,许多所有权集团有做多固定利率债务的想法. 其基本原理是,利率最终可能会上升,如果真的上升的话, 那么,当前贷款的低利率将吸引新买家在出售时承担现有贷款. 点击这里查看更多信息 多户家庭贷款的假设.

如果商业计划确实是长期的,那么长期投资和长期利率是有意义的.e. 个人遗留资产、小型合伙企业等.),但是否有意义采取12年固定利率贷款的辛迪加定位为3-5年?

可能会,也可能不会,这取决于商业计划和预付罚金的灵活性, 下面会讲到.

预付罚金的种类:

以下是在多户家庭中常见的不同类型的预付罚金:

降压(或固定%)

这是最常见的银行或过桥债务,通常是一个逐渐下降的罚款超过贷款期限. 5年期贷款可能有5-4-3-2-1提前还款罚款. 这些数字表示罚款额占提前还款年度贷款总额的百分比. 例如, 一笔1000万美元的贷款将有50万美元,如果在第一年支付, 40万美元,如果在第二年支付, 30万美元,如果在第3年支付, 等. 还有一些浮动利率贷款产品,通常在锁定期后收取1-2%的固定费率, 如果贷款提前支付.

优点: 退出贷款的成本相对较低且已知

缺点: 更高的利率

其他: 机构贷款可以通过逐步减息来完成,但必须提出申请,并附带较高的利率.

收益率维护(YM)

YM是代理贷款常用的提前还款结构. 鉴于这些机构将贷款证券化,并将其作为抵押支持证券(MBS)出售, YM罚款实质上使贷款人获得与借款人持有贷款直至到期日相同的收益.

YM罚款的计算方法是,贷款人本可以从剩余的利息支付中获得的金额,与他们通过将贷款资金进行再投资所能获得的金额之间的差额. 再投资情景的代表通常是美国国债. 当美国国债利率与原始利率相比下降时, YM增加了,国债也增加了, YM会减少.

优点: 利率最低,条件最好

缺点: 退出成本更高,缺乏控制/灵活性

其他: 代理贷款可以在YM到期前几年到期, 这给了更多的一致性和灵活性. 然而,这通常伴随着较高的利率. 

废止

违约在CMBS贷款中是最常见的,它是借款人用新的抵押品替换现有抵押品(资产)所必须承担的成本, 通常是美国国债. 与YM类似,随着利率下降,新国债的成本增加,反之亦然. 用YM偿还实际的抵押票据, 但随着票据和付款的中止,票据和付款将继续到期.

优点: 通常是低利率和高杠杆

缺点: 一般不承担贷款,退出成本高

其他: 复杂和昂贵的过程进行拆除可能需要外部顾问. 

投资你的下一笔交易之前的考虑

例如为了, 让我们假设一套房产以1500万美元和1200万美元的价格购买,贷款期限为12年,利率为5%. 业主已经创造了可观的价值,2年后,该房产价值1800万美元,业主想出售. 截至本文撰稿时(2020年第四季度),利率约为3%, 提前支付罚金退出贷款范围从 3美元+与YM /废止与降压600美元 or 12万美元,浮动利率贷款. 有了后见之明, 不难看出,降压或浮动利率期权比YM更合理.

在任何天辰娱乐平台注册登陆中,商业计划与债务的一致是非常关键的. 考虑到杠杆化的回报,CRE投资非常有吸引力,但债务结构可能会对这种回报的时机和实现产生巨大影响. 的 第二个考虑因素是投资者对未来利率走向的看法 因为这对YM/ defasance的计算有巨大的影响.

最近, 浮动利率贷款产品因其灵活的退出惩罚(通常在12个月的锁定期后为1%)而在业内备受关注。, 尤其是许多房主都被YM贷款束缚住了手脚. 一般, 考虑到利率风险,浮动利率贷款被认为风险更大, 但可以通过购买利率上限来降低风险,这使其成为一个有吸引力的选择,尤其是在预计未来利率将较低的环境中.

作为保证人或被动投资者, 在评估一笔投资交易时,问以下几个问题很重要:

  • 这个项目的商业计划需要多长时间? 这笔债务能让我在计划完成后退出吗?
  • 我对长期利率有什么看法?
  • 这笔交易的再融资能让我在持有期间套现吗?
  • 我对浮动汇率的风险承受力如何? 利率上限能降低我的风险吗?
  • 如果我喜欢固定利率的话, 我应该支付保险费并获得分期预付,还是让YM在到期前结束, 对退出有更多的控制和灵活性?

Summary 

就是明证, 贷款提前支付罚金会产生巨大的影响, 消极的和积极的, 在多户家庭的世界里交易的结果. 作为一名投资者,重要的是要问一些关键问题,以评估哪种类型的提前支付罚款对这笔交易来说是有意义的. 关键因素包括与业务计划的一致性, 长期利率的观点, 退出的灵活性和对风险的整体偏好. 与贷款人或抵押贷款经纪人合作,花时间了解你的策略和正确的产品建议是非常重要的.