合同管理是商业地产管理中最容易被忽视的领域之一. 商业房地产资产通常有许多经营业务所需的各种服务的合同. 其中一些合同期限较短且灵活, 而另一些则是长期合同,如果管理不当,可能会产生重大的财务影响.

在这篇文章中, 我们将介绍多家庭所涉及的不同类型的合同,以及如何管理此类合同是资产管理功能的重要组成部分.

基本服务合同

类似于任何房地产, 这里有基本的服务设施,比如水, 气体, 景观, 虫害控制, 垃圾车运走, 电话, 等. 这些合同大多是灵活的,可以在短时间内修改/取消. 许多资产管理公司依靠他们的第三方管理公司来获得这些服务和合同, 管理公司应该有足够的规模来获得最具优势的服务,这是有道理的吗. 然而, 保持这些合同的良好脉搏是非常重要的,因为它们很容易被管理忽视,并可能导致成本增加. 例如, 每周增加的垃圾收集量可能会有各种各样的超额, 园林绿化合同通常在天辰娱乐平台注册登陆时保持不变,而不是被竞标出去, 等. 精明的资产经理可以深入研究P&L和确定可能需要重新评估和重新谈判的服务/合同,以节省财产一级的费用.

复杂的合同

有些合同通常是长期的,而且非常不灵活. 有些合同有自动续签条款, 如果错过了, 能否将合同再延长10年! 这类合同的一些例子包括:

  • 洗衣 -洗衣店合同因具有自动续签条款而臭名昭著,这些条款将合同的初始期限通常为10年. 不管理这些合同的所有者和资产管理公司, 当合同续签时,他们会因为陈旧的设备而感到意外吗, 这可能导致停机时间增加和收入减少.
  • 电 -电力合同通常必须由新业主承担. 能源合同的期限因能源市场的不同而不同, 预期持有期限, 气候, 地缘政治形势, 等. 它们可以是固定的,也可以是可变的. 在一些州, 像德克萨斯, 多户住宅不应征收销售税, 但通常情况下,业主可能会被拖欠数千美元. 鉴于复杂性, 强烈建议咨询一位经验丰富的能源经纪人,他可以指导你进行各种选择,并制定出合理的策略.
  • 有线电视/网络 -这些合同在形状和形式上有所不同,但通常这些合同必须由新的所有者承担. 许多有线电视合同都有高额的“门”费, 哪些是支付给原始所有者的预付奖金,然后根据渗透率分成较小的利润. 在签订这些合同之前, 资产经理必须了解短期和长期的成本/收益.

合同管理系统:

可以看出, 管理的复杂性随着资产管理公司投资组合规模的增加而增加. 因此,必须有一个系统来管理各种契约. 较新的所有者往往依赖管理公司来领导这个角色,并往往通过经验来学习艰难的方法. 经验丰富的资产管理公司拥有跟踪各种合同到期的系统和工具, 更新日期, 等. 并做好准备,争取和谈判未来的出价. 如果系统不到位, 这些资产面临着损失数十万美元收入的风险,这将影响估值.

简介:

合同管理并不是一个迷人的话题, 但这是一个能影响底线的关键因素. 我们已经看到许多待售房产的合同管理不善,必须由新买家继承,往往会对估值产生负面影响. 另一方面, 通常,有系统的新买家会有机会来识别和抓住留在桌面上的机会.